Skip to sitemap

Only in Slovak - Petržalka.sk: Spoločné časti a zariadenia v bytovom dome

07/10/2021

Only in Slovak

Rada právnika: Spoločné časti a zariadenia v bytovom dome

Bytový dom, ľudovo nazývaný panelák, je súhrn samostatných bytov a nebytových priestorov, ktoré majú spoločné časti a zariadenia a tvoria tak spolu jeden celok. Súčasťou bytových domov sú aj spoločné priestory a spoločné zariadenia. Aké pravidlá sa s nimi spájajú a čo treba robiť v prípade problémov a konfliktných situácií? Článok do novín Naša Petržalka spracoval JUDr. Ivan Lomaka spolu s JUDr. Jakubom Mandelíkom.

Spoločné zariadenia sú napríklad kočikárne, výťahy či bleskozvody. Pod spoločnými časťami domu sa rozumie napríklad chodba, terasa, strecha, obvodový múr. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) vymenúva, čo sa považuje za časti a zariadenia domu, avšak do týchto kategórií môžu spadať aj ďalšie zariadenia a časti, ktoré v zákone vymenované nie sú. Starostlivosť o tieto spoločné veci, údržbu, opravy a rekonštrukcie zabezpečuje spoločenstvo bytov alebo správca. O zásadných otázkach týkajúcich sa spoločných častí a zariadení rozhoduje schôdza vlastníkov (pomer hlasov závisí od typu otázky, o ktorej sa rozhoduje). Jedná sa o veci ako sú súhlas so zmenou vzhľadu (napr. rekonštrukcia balkóna), úprava spoločnej antény, výlučné právo užívať nové spoločné časti, zmena účelu užívania, zriadenie vecného bremena k spoločným častiam a iné. Proti prijatému rozhodnutiu môže prehlasovaný vlastník podať do 30 dní od oznámenia žalobu na súd. Dôvody žaloby môžu byť buď procesné (nesplnenie podmienok na prijatie rozhodnutia) alebo vecné – obsahové (rozpor rozhodnutia so zákonom a dobrými mravmi).

K spoločným častiam a zariadeniam bytového domu nemá nikto výlučné vlastnícke právo, keďže všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov sú aj spoluvlastníci týchto častí a zariadení, t.j. všetci vlastníci ich majú právo užívať. Konkrétny spôsob, akým sa majú užívať spoločné časti/zariadenia vyplýva predovšetkým z ich účelu, na ktorý slúžia. Zásadným obmedzením užívania veci spoluvlastníkom je právo užívania tej istej veci iným spoluvlastníkom, t.j. jeden vlastník nesmie svojim užívaním brániť v užívaní časti/zariadenia iným vlastníkom. Napríklad, ak by jeden z vlastníkov používal vstupnú chodbu na skladovanie svojich vecí, čo by obmedzilo jej priechodnosť, neoprávnene tým zasahuje do práva užívania chodby ostatných vlastníkov bytového domu. Bližšie podrobnosti o spôsobe užívania môže upravovať domový poriadok. Pokiaľ niekto užíva spoločnú časť/zariadenie protiprávnym spôsobom, ostatní vlastníci sa majú možnosť brániť. Vlastníci sa môžu domáhať svojho práva na obci (mestskej časti), a to ochranou pokojného stavu. Tiež je tu možnosť riešiť vec tzv. vlastníckou žalobou pri neoprávnenom zásahu do vlastníckeho práva a v najvyhrotenejších prípadoch je možné podať aj žalobu na nariadenie predaja bytu hrubo nezákonne konajúceho vlastníka. Prioritne však odporúčame riešiť situáciu mimosúdne, a to v spolupráci so správcom/predsedom spoločenstva, ako aj výzvou na upustenie od protiprávneho konania. Najlepší spôsob zvolenej ochrany bude závisieť od konkrétnej situácie, preto vždy odporúčame vec najprv dôkladne posúdiť.

Z rôznych právnych dôvodov môže byť spoločná časť/zariadenie vo výlučnom užívaní iba niektorého vlastníka/vlastníkov, ktorý má oprávnenie zamedziť jej užívaniu ostatným vlastníkom. Príkladom uvádzame terasu, na ktorú je prístup iba z jedného bytu (dôvod stavebnotechnického alebo účelového určenia veci). Tiež tu však môže byť zmluvný titul, či prijaté rozhodnutie vlastníkov bytov. To však neznamená, že tieto osoby majú právo nakladať so spoločnou časťou/zariadením ako výlučný vlastník. Takýto vlastník zásadne nemôže vec napríklad zaťažiť záložným právom alebo predať. Výhradnosť jeho postavenia spočíva jedine v práve užívať spoločnú časť/zariadenie na rozdiel od ostatných vlastníkov bytového domu. Pre bližšie informácie o spoločných častiach a zariadeniach je vhodné sa dopytovať u správcu alebo príslušnej osoby v spoločenstve.

Článok je dostupný aj v PDF súbore na strane číslo 9 - Petržalka.sk: Spoločné časti a zariadenia v bytovom dome


Back to News