Petržalka.sk: Nájom bytu a náhrada nákladov vynaložených nájomcom

29. 11. 2021

Rada právnika: Nájom bytu a náhrada nákladov vynaložených nájomcom

Tento príspevok je určený predovšetkým čitateľom, ktorí bývajú v prenajatom byte. Osobitne v prípade dlhodobého nájmu rozumieme požiadavke nájomcov, ktorí si chcú prenajatú nehnuteľnosť prispôsobiť svojim predstavám – vymaľovať interiér, reorganizovať nábytok či urobiť dispozičné zmeny nehnuteľnosti, aby sa tak cítili čo najpríjemnejšie. S takýmto „zveľadením“ cudzej nehnuteľnosti sú okrem iného spojené rôzne výdavky v závislosti od rozsahu konkrétneho zásahu do prenajatého bytu. Článok do novín Naša Petržalka spracoval Mgr. Tomáš Čík spolu s JUDr. Jakubom Mandelíkom.

Nájomná zmluva sa spravuje najmä príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Súčasne platí, že na nájom bytu sa vzťahuje zásada zmluvnej slobody strán, a tiež dispozitívna zásada, a teda zmluvné strany sa môžu dohodou odchýliť od príslušných ustanovení zákona. Pre posúdenie nároku nájomcu na náhradu nákladov investovaných do prenajatej nehnuteľnosti bude preto dôležitá práve úprava vzájomných práv a povinností strán obsiahnutá v nájomnej zmluve.

Vo všeobecnosti uhrádza drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou (napr. maľovanie) nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. S ohľadom na už spomínanú zmluvnú voľnosť sa však zmluvné strany môžu dohodnúť, že dané náklady bude v celom rozsahu hradiť prenajímateľ alebo ich budú hradiť zmluvné strany pomerne. Strany si rovnako môžu v zmluve upraviť aj ďalšie súvisiace otázky, ako je splatnosť nárokov a pod.

Pokiaľ ide o stavebné úpravy (napr. zmena stavebného či funkčného usporiadania, zmena rozvodov, vytváranie, rozširovanie alebo zaslepovanie stavebných otvorov atď.) či podstatné zmeny prenajatého bytu (premiestnenie kuchynskej linky do inej miestnosti, trvalé nahradenie podlahových krytín inými, výmena radiátorov, výmena vchodových či interiérových dverí so zárubňou a pod.), tieto je nájomca oprávnený uskutočniť iba so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykonal stavebné úpravy alebo podstatné zmeny na prenajatej nehnuteľnosti bez súhlasu prenajímateľa, je povinný odstrániť dané zmeny kedykoľvek na výzvu prenajímateľa. Bez ohľadu na výzvu prenajímateľa je povinnosťou nájomcu uviesť byt po skončení nájmu na vlastné náklady do pôvodného stavu. Na druhej strane, ak prenajímateľ súhlasil so stavebnými zmenami a zároveň sa zaviazal takéto výdavky nájomcovi uhradiť, nájomca môže žiadať preplatenie investícií do prenajatého bytu, štandardne po ukončení nájmu, ak nájomná zmluva neurčuje inak. Z výdavkov, ktoré nájomca uhradil, sa pritom odpočíta hodnota obvyklého opotrebenia, ku ktorému došlo užívaním bytu. Ak prenajímateľ súhlasil so zmenou, avšak nezaviazal sa uhradiť dané náklady, môže nájomca požadovať po skončení nájmu uhradiť protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota bytu.

Osobitnú pozornosť odporúčame venovať najmä samotnej forme a podstatným náležitostiam nájomnej zmluvy, tiež zábezpeke (tzv. kaucia/depozit) či iným spôsobom slúžiacim na ochranu prenajímateľa, spôsobu a lehotám ukončenia nájomného vzťahu, možnosti zriadenia trvalého či prechodného pobytu v prenajatej nehnuteľnosti, ako aj otázke vzniku daňovej povinnosti na strane prenajímateľa. Súčasne dávame do pozornosti aj zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje niektoré inštitúty súvisiace s nájmom bytu odlišne od všeobecnej úpravy v Občianskom zákonníku. Vzhľadom na uvedené skutočnosti čitateľom pred vstupom do nájomného vzťahu odporúčame vyhľadať právnu pomoc, pretože práve precízne spracovaná nájomná zmluva je spôsobilá byť efektívnym nástrojom, ako sa vyhnúť možným časovo a finančne náročným sporom. 

Článok je dostupný aj v PDF súbore na strane číslo 9 - Petržalka.sk: Nájom bytu a náhrada nákladov vynaložených nájomcom