Skip to sitemap

Only in Slovak - Petržalka.sk: Rada právnika-Nájom a vyššia moc

20/05/2020

Only in Slovak

Rada právnika:  Nájom a vyššia moc

V novinách otvárame novú rubriku Rada právnika, v ktorej vám bude pomáhať s problematickými životnými situáciami JUDr. Jakub Mandelík. Do prvého vydania rubriky sme vybrali tému spojenú s koronakrízou. Ďalšie vydania môžu obsahovať aj odpoveď na vašu otázku. Svoje podnety nám zasielajte na adresu noviny@petrzalka.sk a do predmetu správy uveďte Rada právnika.

Súčasný vývoj priniesol so sebou množstvo nových situácií, s ktorými sa musíme vyrovnať. Jednou z nich je aj prípadná nemožnosť úhrady nájomného za prenájom bytu z dôvodu straty príjmu. Aké možnosti má v takýchto prípadoch nájomca? Poslanci Národnej rady SR schválili 22. 4. 2020 novelu zákona o opatreniach v súvislosti s koronavírusom, ktorá sa priamo dotýka nájomných vzťahov. V zmysle novej úpravy prenajímateľ nemôže v období do 31. 12. 2020 jednostranne ukončiť nájom pre omeškanie nájomcu s úhradou nájomného. Podmienkou je, že omeškanie vznikne v čase od 1. 4. 2020 do 30. 6. 2020 a zároveň musí mať pôvod v okolnostiach súvisiacich s koronavírusom. Nájomca je povinný v prípade sporu tieto okolnosti preukázať (napr. znížením mzdy, poklesom tržieb a pod.). Upozorňujeme nájomcov, že pokiaľ sa omeškali s platením skôr ako 1. 4. 2020, alebo sa tak stane až po 30. 6. 2020, prípadne pokiaľ omeškanie nastane v rozhodnom období z dôvodu inej nepredvídateľnej situácie, než je koronavírus, prijatá zákonná úprava „Lex korona“ sa na nich nevzťahuje a budú musieť hľadať iné riešenia. V takom prípade je potrebné dôsledne preštudovať nájomnú zmluvu a zistiť, či obsahuje ustanovenia o vplyve tzv. vyššej moci na nájomný vzťah. O vis major ide v prípade nepredvídateľných a neodvrátiteľných udalostí, pričom nájomná zmluva spravidla obsahuje ich konkrétnejší opis. Zmluva môže obsahovať aj iné ustanovenia o postupe pre prípad omeškania nájomcu s platením nájomného, podľa ktorých bude nájomca postupovať. Ak zmluva neupravuje situáciu v prospech nájomcu, prichádza do úvahy možnosť dohody s prenajímateľom o odklade splátok po dobu mimoriadnej situácie. Dohodu je potrebné uzavrieť vo forme písomného dodatku. V ostatných prípadoch musí nájomca hľadať kľúč k riešeniu v spleti zákonných ustanovení. Väčšinová mienka právnikov sa prikláňa k názoru, že zákon sám nechráni nájomcu pred vis major a nájomca je naďalej povinný hradiť nájomné. Nájomca sa môže zbaviť zodpovednosti za omeškanie, iba ak preukáže priamy vplyv koronavírusu (či iného prípadu vis major) na jeho neschopnosť platiť nájomné. V danej situácii sa však vystavuje riziku časovo a finančne náročného súdneho sporu, navyše s nejasným výsledkom. S výhradou ochrannej doby podľa Lex korona sa prenajímateľ môže pri omeškaní s platením rozhodnúť nájom vypovedať. Pokiaľ nájomcu pred prípadom vis major nechráni nájomná zmluva alebo ex post dohoda s prenajímateľom, odporúčame overiť si v zmluve, podľa akého zákona sa zmluva spravuje: 1) Občiansky zákonník oprávňuje vypovedať zmluvu až pri omeškaní s viac ako tromi mesačnými splátkami, pričom stanovuje trojmesačnú výpovednú lehotu (ak sa nájomca nachádza v hmotnej núdzi, výpovedná lehota je šesť mesiacov s možnosťou dodatočnej úhrady dlžného nájomného). V osobitných prípadoch a v prípadoch hmotnej núdze má nájomca nárok na zabezpečenie náhradného ubytovania zo strany prenajímateľa. 2) Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže prenajímateľ vypovedať nájom pri omeškaní s viac ako dvomi mesačnými splátkami. Minimálna výpovedná lehota je 15 dní.

 

Článok je dostupný aj v PDF súbore : Petržalka.sk:  Rada právnika: Nájom a vyššia moc 

 

 

 


Back to News